قبل از پریدن از صخره نگاه کنید

1. طرح سرمایه برای ساختمان

2. بهبود سرمایه (سابقه گذشته و برنامه های آینده از جمله برآورد هزینه و چارچوب زمانی)

3. رهن ساختمان (شرایط/شرایط/گزینه‌های تمدید چیست)

4. توافقنامه مدیریت (شرکتی که در حال حاضر قرارداد مدیریت دارد؛ هزینه ها/خدمات)

5. بررسی آزبست در فضاهای عمومی و آپارتمانی

6. پوسیدگی قاب پنجره در زیرزمین و سایر فضاهای عمومی که ممکن است نقطه ورود جوندگان/حشرات و آسیب آب باشد.

7. کنتور آب/برق. هزینه های هر سال باید بررسی شود. آیا هزینه ها سال به سال مشابه است؟

بسته برنامه سر به بالا (راه بالا)

سه عبارت وجود دارد که هر خریدار مشارکتی بالقوه باید به خاطر بسپارد: پیش پرداخت، نسبت بدهی به درآمد و نقدینگی پس از بسته شدن.

• مانع یک: پیش پرداخت، قسمت اولیه نقدی است که خریدار با مبلغ باقیمانده به فروشنده می پردازد تا توسط بانک یا وام دهنده دیگری تامین شود. تعاونی ها از مالکان می خواهند که در خانه های خود دارای سهام باشند. پیش پرداخت می تواند بین 20 تا 50 درصد باشد (غیر عمومی). برخی از ساختمان‌های با وضعیت بالا ممکن است بر خرید تمام نقدی و بدون مجوز مالی اصرار کنند.

• مانع دو: نسبت بدهی به درآمد. مقدار بدهی ماهیانه خریدار تقسیم بر درآمد ماهانه او. برای بسیاری از تعاونی ها نسبت بدهی به درآمد مجاز به 25 تا 30 درصد می رسد. بسیاری از هیئت ها نیز به تصویر کلی مالی نگاه می کنند. اگر شخصی در تامین اجتماعی باشد و فقط 2100 دلار در ماه درآمد داشته باشد، اما 10 میلیون دلار در بانک یا سرمایه گذاری داشته باشد، نسبت بدهی به درآمد ممکن است مشکلی نباشد.

• مانع سه. نقدینگی پس از تعطیلی مقدار پولی که پس از انجام پیش پرداخت در دسترس خریدار احتمالی است. این می تواند شامل پول نقد در بانک، بازار پول و/یا وجوه سهام، سبد سهام، اسناد خزانه، گواهی سپرده (نقد تلقی می شود). IRA و سایر حساب های بازنشستگی نقدینگی در نظر گرفته نمی شوند، همچنین بیمه نامه های عمر، سهام سرمایه گذاری نشده سهام یا دارایی شخصی (به عنوان مثال، املاک و مستغلات، آثار هنری) قابل نقد نیستند.

قانون سرانگشتی - خریدار باید پول نقد کافی برای پرداخت وام مسکن و نفقه به مدت دو سال در صورت پایان یافتن درآمد او به دلایلی مانند اخراج شغل یا بیماری داشته باشد.

هیئت مدیره گاهی اوقات نقدینگی یک ساله و یک سال وجه نقد در امانی را تسویه می کند که به خریدار احتمالی اجازه می دهد تا با فروش دارایی های نقدی پیش از موعد، وجه نقد سپرده را جمع آوری کند و به هیئت مدیره آرامش خاطر می دهد.

برخی از تابلوها از قبل به کارگزاران و خریداران در مورد الزامات عددی خود اطلاع می دهند تا از زمان و مشکل بررسی افراد با شانس کمی برای پذیرش جلوگیری کنند. سایر هیئت ها الزام مطلق ندارند و به صورت موردی قضاوت می کنند.

ریسک در مقابل پاداش

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — خورخه رویان – royan.com.ar

همه خریدها دارای ریسک هستند. در مورد خرید یک تعاونی نیویورک، بسیاری از عوامل در کنترل خریدار نیستند، از جمله ساختمان ضعیف، هیئت مدیره تعاونی تنبل یا کارکنان ساختمان آموزش ندیده یا ناکافی. سهامداران ممکن است مجبور شوند با ارزیابی‌های ویژه غیرمنتظره‌ای که توسط BOD برای تعمیرات اساسی ساختمان‌ها وضع می‌شود که پیش‌بینی نشده بود و پرداخت‌های تعمیر و نگهداری ممکن است سریع‌تر از تورم افزایش یابد، مقابله کنند. BOD ممکن است اجاره فرعی یا سایر سیاست ها را تغییر دهد و اجاره آپارتمان و/یا مالکیت حیوان خانگی را غیرممکن کند. فروش آپارتمان شما ممکن است به دلیل رد خودسرانه خریداران احتمالی توسط هیئت مدیره یک چالش باشد زیرا یکی از اعضای BOD از شما کینه ای دارد.

پیش رفتن

شما آپارتمان رویاهای خود را پیدا کرده اید. وکیل، حسابدار، طراح داخلی، معمار و خانواده شما همه در یک صفحه هستند. شما و مالک در مورد قیمت فروش به توافق رسیده اید و اکنون زمان بسته شدن است.

زمان بسته شدن

زمان بسته شدن Co-op در نیویورک ممکن است ۲ تا ۳ ماه از زمان امضای قرارداد خرید طول بکشد. با این حال، در دنیای واقعی مدت زمانی که طول می کشد تا بسته شود و به تعدادی از عوامل بستگی دارد و ممکن است خارج از کنترل مستقیم خریدار باشد:

1. خرید تمام نقدی خرید آپارتمان اسپانسر. برای 2-3 ماه (یا کمتر) برنامه ریزی کنید ... اما

2. خرید از ملک با وکیل بی تجربه – تاخیر

3. بسته هیئت مدیره Co-op ممکن است ناقص باشد یا دارای خطا باشد - تاخیر

4. نماینده مدیریت در بررسی برنامه کند است و ارسال آن به هیئت مدیره را به تعویق می اندازد - تاخیر

5. هیئت تعاونی در حال بررسی بسیاری از فروش‌ها است و آنها برای جلب توجه BOD رقابت می‌کنند - تاخیر

6. بسته هیئت مدیره ارسال شده در طول یک دوره تعطیلات - تاخیر

7. تضادهای زمان‌بندی مصاحبه (شما و BOD) - تأخیر

8. BOD نمی تواند تصمیم بگیرد - تاخیر

9. فروشنده یا خریدار همکاری ندارند - تاخیر

هزینه های بسته شدن

• هزینه های وکالت محدوده بین 1,500 تا 4,000 دلار. معمولاً پس از بسته شدن معامله پرداخت می شود. ممکن است هزینه اضافی برای وکیل بانک (1,000 دلار) وجود داشته باشد.

• مالیات عمارت. آستانه مالیات عمارت در شهر نیویورک 1,000,000 دلار است (بعید است عمارت با این قیمت بفروشد). از نظر فنی مالیات به عنوان مالیات نقل و انتقال در نظر گرفته می شود که توسط خریدار برای املاکی معادل یا بزرگتر از 1,000,000 دلار پرداخت می شود. مقدار مالیات متفاوت است و نرخ فارغ التحصیلی است که از 1 درصد شروع می شود و بر اساس محدوده قیمت خرید تا حداکثر 3.9 درصد برای املاک 25,000,000 دلار یا بیشتر افزایش می یابد.

• بیمه نامه (فقط کاندوها). خرید کاندو و گرفتن وام مسکن نیاز به بیمه نامه دارد و معمولاً 0.45 درصد از قیمت خرید را شامل می شود. این برای محافظت از خریداران و وام دهندگان در برابر ادعای مالکیت ملک قبل از مالکیت خانه به دست آمده است.

• ثبت وام مسکن مالیات (فقط آپارتمان). این امر مستلزم آن است که خریداران 1.8 درصد برای مبالغ وام مسکن زیر 5,000,000 دلار و 1.925 درصد برای مبالغ وام مسکن بالای 500,000 دلار بپردازند. این مبلغ وام است و نه قیمت خرید. برای یک آپارتمان متوسط در منهتن با قیمت 2,000,000 دلار با 20 درصد کاهش، مبلغ 1.925 دلار وام تقریباً 1,600,000 دلار به تنهایی 30,800 درصد برای مالیات ثبت وام مسکن وجود دارد.

• مالیات تلنگر (تعاون). این هزینه انتقالی است که طی معامله فروش آپارتمان تعاونی به تعاونی پرداخت می شود. این هزینه از نظر فنی یک مالیات نیست و بنابراین به عنوان مالیات دارایی قابل کسر نیست. میزان مالیات تلنگر و اینکه چه کسی برای آن پرداخت می کند (خریدار یا فروشنده) از تعاونی به تعاونی دیگر متفاوت است. اطلاعات به طور کلی در اجاره اختصاصی ساختمان یا تعاونی توسط قوانین مشخص شده است.

• هزینه های اضافی. هزینه های وام مسکن، هزینه های رمزگذاری مجدد، موارد جانبی و غیره.

• مالیات نقل و انتقالات ایالت نیویورک و نیویورک (فقط کاندوهای توسعه جدید). (prevu.com)

سرانجام

هنگامی که معامله در نهایت کامل شد، خریدار پول خود را به فروشنده می دهد. فروشنده سند (برای کاندو) یا اجاره اختصاصی (برای تعاونی ها) را به خریدار می دهد و همه به زندگی خود ادامه می دهند.